Qu’est-ce que la copropriété ?

En matière d’immeuble d’habitation bâtie en copropriété, le copropriétaire détient un droit de jouissance exclusif sur son propre appartement (partie privative du lot de copropriété) et un droit de jouissance spécial sur d’autres parties indivises de l’immeuble (partie commune du lot de copropriété) comme le toit, certains murs, un couloir, le chauffage collectif, les ascenseurs et escaliers, etc.

La copropriété est donc une addition de propriétés individuelles et de propriétés collectives. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énumère les parties considérées comme communes.

L’assurance responsabilité civile obligatoire du syndicat et des copropriétaires

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, chaque syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires (occupants ou non) eux-mêmes ont l’obligation de souscrire à une police d’assurance de responsabilité civile pour se protéger contre les risques usuels, notamment le vol et l’incendie, dont ils doivent répondre en leur qualité.

Art. 9-1 : “Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.”

Cette obligation d’assurance fait effectivement parties des missions du syndic (loi du 10 juillet 1965, article 18, I, alinéa 4) qui doit assurer la conservation et la pérennité du bâtiment et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (jardins, cours ou piscine par exemple).

Quel est l’intérêt de souscrire des assurances pour un immeuble en copropriété ?

Les parties communes d’un immeuble en copropriété doivent donc être couvertes par une couverture collective. Cette assurance collective a vocation à indemniser les victimes des dégâts qui trouvent leur origine dans les parties communes de la copropriété. C’est le cas par exemple de sinistres causés par la chute d’une tuile, des fuites d’eau, des dégâts des eaux, etc.

S’agissant des parties privatives, chaque copropriétaire est tenu de protéger son appartement. Cette assurance individuelle permet de le couvrir lorsqu’un sinistre trouve son origine dans son logement et cause un dommage à des voisins ou des tiers, aux occupants de son logement ou aux parties communes de l’immeuble.

Note : Attention, vérifie avec ta compagnie d’assurance ou ton courtier s’il existe, dans ton contrat d’assurance, des éventuelles exclusions de garantie c’est-à-dire si certains risques ne sont pas couverts et donc pas pris en charge.

La mise en œuvre de la garantie : qui et comment ?

En cas de sinistre dans une partie privative de l’immeuble, il appartient au copropriétaire du logement de procéder à la déclaration du sinistre. Il doit d’abord informer son syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Le syndic prend ensuite le relai c’est-à-dire que c’est à lui de contacter la compagnie d’assurance ou le courtier par courrier.

En cas de sinistre dans une partie commune de l’immeuble, c’est au syndicat de copropriétaires de déclarer à la compagnie d’assurance ou au courtier ainsi que de superviser les travaux de réparation.

Dans les deux cas, la déclaration du sinistre doit être effectuée dans un délai de 5 jours ouvrés (samedi et dimanche non compris) à compter de la connaissance de l’existence de ce sinistre. Pour le vol, le délai est abaissé à 2 jours. En cas de catastrophes naturelles, le délai de déclaration de sinistre est porté à 10 jours.

Note : l’assurance de copropriété fonctionne seulement si la copropriété est responsable du dommage. Donc si c’est un tiers qui est responsable, il faudra qu’il se tourne vers son propre assureur pour obtenir une potentielle indemnisation.

La gestion particulière des dégâts des eaux en copropriété

Le sinistre de dégâts des eaux est très courant en copropriété. Il mérite donc que l’on se concentre sur sa gestion.

Comme tout sinistre, il faut avant tout procéder à une déclaration, alors même que l’origine du dégât est inconnue. Tout le monde doit y procéder, que le sinistre soit initié ou subi. Ensuite, il appartient au syndic de faire appel à un expert, une entreprise de plomberie notamment, pour effectuer la recherche de l’origine de la fuite (partie commune ou partie privée). Les frais liés à cette expertise seront imputables au copropriétaire de la fuite d’eau.

Des règles spécifiques s’appliquent pour faciliter la prise en charge et l’indemnisation des sinistres incendie et dégâts des eaux pour les immeubles en copropriété. Il s’agit de la convention ISRI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) qui, depuis le 1er juin 2018, propose que ce soit l’assureur du local sinistré qui s’occupe de gérer le sinistre. Ce gestionnaire est chargé de s'assurer de l’existence du dégât, de contrôler les modalités de recherche de fuite et de désigner un expert. Il doit enfin désigner le ou les assureurs qui doivent prendre en charge les dommages selon les nouveaux barèmes (tranches). En effet, la convention ISRI s’applique en fonction du montant des dommages inventoriés.